This blog post is about the “Tomträtt” (“rent of the ground”) and an article in the “Sydsvenskan” south Swedish news paper. Sorry it’s in Swedish.
Historien är att vi 2006 köpte vårt nuvarande hus på Limhamn, Malmö. Vid visningen av huset hörde vi om att det hade tomträtt – var inte friköpt tomt. Vi frågade mäklaren vad det betydde och fick besked på att man inte ägde tomten utan bara huset och hyran var sek 180,-/år. Vi skulle inte tänka över på det och det hade inte någon större betydelse förrän om flera år. Köpsprocessen gick mycket snabbt och det var svårt att få reda på något om vad tomrätt betydde och litade på mäklaren.
När vi fick beskedet av kommunen hur mycket markvärdet var och hur mycket vi skulle betala i sk. tomträttsavgäld (November 2009) startade vi en grupp på Facebook, Tomträtt nej tack, och hittade senare också Villaägarnas Facebook grupp Stoppa marknadshyrorna mot tomträtter – NU.
Den 2 Januari 2011 var vi med i en artikel i Sydsvenskan angående vår situation i förhållande till den 18 000% hyreshöjning av tomträtten vi råkat ut för och som började gälla från den 1 Januari 2011. Kjell Sollbe, jurist på fastighetskontoret, kommenterade i artiklen att kommunen informerat tillräckligt och att folk inte alltid fått korrekt information från mäklaren. Kjell menar också att det borde vara en prisskillnad på en friköpt tomt och hus med tomträtt. Jag skrev en mail till honom för att följa upp på hans kommentarer:
“Jag har tidigare frågat Malmö kommun hur ni räknar ut marknadsvärdet på en tomt med ett hus på?
Finns där andra köpare till en sån tomt än de som äger huset? Om det inte finns andra köpare så burde väl marknadsvärdet vara 0? Eller blivit absorberat i huset…
När vi köpte huset hösten 2006 var tomträtten 188 kr/år och ingen vi kände visste hur mycket den skulle ändras i 2011. Det fick vi besked på i 2009. Hur skulle vi kunna föhandla eller argumentera för att köpa huset billigare i 2006 p.g.a. tomrätten eftersom den var marginell vid det tidspunkt?
Det verkar som att där inte är några gemensamma regler som gäller för de olika kommuner som har tomträtter. Det är tydligen upp till varje kommun hur mycket marknadsvärdet är, hur många % tomträttsavgälden skall vara osv. Detta verkar mycket oseriöst och jag kunde tänka mig en förklaring på hur det kan vara sån, om det är riktigt och vem som bestämmer vad som gäller?
På 40-talet “uppfanns” tomträtten för att hjälpa invånarna så de hade råd att bosätta sig, men nu är det tvärtom. Jag uppfattar det som att Malmö kommun använder det som en extra inkomstkälla på bekostnad av oss husägare som råkat hamna i fel avtalsperiod och att de beslut som fattats inte löser eller hjälper på tomträttsproblemen.”
Kjell Solbe svarade:
“Hej
Tomträttsinstitutet är från slutet av 1800-talet och fick sin egentliga utformning under början av 1900-talet och med en genomgripande reform under början av 1950-talet och som nu tillämpas. Högestadsgatan 15 var tidigare upplåten enligt äldre bestämmelser före 1954. Gällande lagstiftning återfinns i 13 kap. jordabalken och här finns också reglerna för bl.a. avgäldsregleringar.
Avgälden bestäms efter det värde marken har vid tiden för omprövningen och med en räntefaktor (avgäldsränta). Kommunen tillämpar för närvarande 65 % av gällande marktaxeringsvärde och räntesatsen 3,0 procentenheter. Att marken skulle vara värdelös och sättas till 0 kronor håller jag för helt uteslutet. Tomten har ett värde i avröjt skick. Skatteverkets åsatta marktaxeringsvärde motsvarar 75 % av marknadsvärdet och är bestämd efter principen att byggnaden inte finns, dvs. en obebyggd tomt.
Som köpare finns det en undersökningsplikt och framför allt att göra sig underkunnigAr om vad det är för fastighet som förvärvas. Även om avgälden fr.o.m. den 1 januari 2011 inte exakt kunde anges år 2006 så fanns ändå möjligheten att använda 2006 års marktaxeringsvärde (100 %) och då gällande räntesats som var 3,5 procentenheter. Och därmed fått en fingervisning om kommande avgäldsreglering. Avgälden för Högestadsgatan 15 har varit oförändrad sedan 1943 och fram t.o.m. 2010. Tomträtten har således varit subventionerad under lång tid och med många möjligheter till friköp. Av tidigare avtal framgår att tomträtten upphörde den 31 december 2010 och ska ersättas med ett tilläggsavtal för fortsatt upplåtelse, så har också skett.
Tekniska nämnden (politiskt sammansatt) beslutar varje år hur avgäldsregleringarna ska genomföras beträffande kommunens tomträtter, som vid denna tidpunkt är föremål för ny avgäld.
Med vänlig hälsning
Kjell Sollbe
Avdelningschef/chefsjurist
Malmö stad, Fastighetskontoret
Fastighetsjuridiska avdelningen”
För dig som vill veta mer:
